Por: Hillary Russo – advogada do escritório Ribeiro & Albuquerque Advogados
Colaboração: Roberto Fernandes – estagiário do escritório Ribeiro & Albuquerque Advogados
O presente artigo irá tratar sobre ação revisional de locação comercial com base na recente decisão do STJ a qual entendeu que as benfeitorias feitas pelo locatário devem refletir no novo valor do aluguel.
Apesar da decisão não ter sido proferida em sede de recurso repetitivo ou possuir efeito vinculante, ela não deixa de ser um precedente, considerando que o STJ em casos análogos, já julgou o tema de forma divergente.
Antes de adentrar na decisão do STJ, a ação revisional de aluguel é cabível quando após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, o locador ou locatário não conseguem negociar o valor do aluguel, e por essa razão, a Lei do inquilinato permite que se faça um pedido de revisão judicial a fim de ajustar o aluguel ao preço de mercado do imóvel.
Logo, o objeto da ação que motivou a decisão do STJ, diz respeito ao pedido revisional do contrato de locação comercial ajuizada pelo Locatário em razão do aumento do valor dos aluguéis exigidos pelos locadores.
O principal motivo da discussão entre o locador e o locatário nesta ação seria o valor do novo aluguel do imóvel que passaria de 63 para 336 mil reais mensais, cujo o fundamento utilizado para o cálculo dessa quantia de aluguel é a valorização do imóvel decorrente das obras realizadas pelo locatário, com autorização expressa dos locadores.
O locador sustenta que enquanto não for indenizado pela construção realizada no imóvel, os locatários não possuem direito de receber os frutos que dele decorrem, e diante dessa discussão, ajuizaram ação revisional.
Com base nisso, houve sentença nos autos que julgou procedente o pedido do locatário e fixou o valor da locação em torno de 70 mil, e em sede recursal, o Tribunal de Justiça deu parcial provimento a apelação interposta, determinando o aluguel mensal em 72 mil reais mensais, mantendo os demais termos da sentença, com base no fundamento de que tendo o locatário realizado construções no imóvel, com expressa autorização dos locadores, a fixação dos alugueis deve considerar o estado em que o imóvel foi locado e que a valorização foi obtida mediante esforços do próprio locatário, o que ocasionaria o enriquecimento sem causa dos locadores.
Considerando a divergência jurisprudencial e o preenchimento dos requisitos para o recebimento dos embargos de divergência opostos pelos locadores, o caso foi recepcionado pelo STJ e após análise dos fatos, a Ministra Relatora entendeu que em sede de ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem.
A recente decisão do STJ no caso concreto, analisou diversos fatores para que as benfeitorias feitas pelo locatário refletissem no novo valor da locação comercial através da ação revisional, como por exemplo, preço de mercado, a livre vontade do locatário nas benfeitorias, as acessões que foram construídas que valorizam cada vez mais o imóvel.
Contudo, a Ministra relatora acompanhada por maioria dos votos, deu provimento aos embargos para que prevaleça o entendimento desta Corte de que a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual acessão ou benfeitoria realizada pelo locatário, com autorização do locador.
Dessa forma, o auxílio jurídico se faz fundamental em contratos de locações comerciais, principalmente quando forem realizadas reformas significativas em imóvel comercial alugado, haja uma tratativa prévia com o locador, preferencialmente prevista no contrato desde o início da locação, de modo que se possa evitar um aumento inesperado no aluguel, em razão dos investimentos que foram realizados no imóvel.
Por fim, destaca-se que a decisão do STJ poderá servir como precedente para eventuais ações revisionais de contratos de locação, podendo ocasionar impactos negativos aos locatários em momento fragilizado da economia do país.
