A pandemia do Covid-19 impactou severamente a sociedade em diversos aspectos. A União, Estados e Municípios têm adotado medidas restritivas, a fim de conter a propagação desordenada do vírus, porém, essas medidas acabam repercutindo de forma negativa na economia do país. Entre as deliberações, em várias cidades foi decretada a quarentena, com isso, o fechamento compulsório de comércios e serviços não essenciais.
A partir do momento que a interrupção da atividade se torna obrigatória, as empresas precisam se reorganizar na tentativa de suportar as obrigações firmadas anteriormente e preservar-se até o fim do período de isolamento. Uma das dificuldades que as empresas passam a enfrentar neste momento é a repactuação das relações jurídicas, principalmente se tratando dos contratos de locação, uma vez que, de portas fechadas encontrarão dificuldades para arcar com o valor do aluguel.
Uma dúvida bastante frequente é como o locatário poderá renegociar este contrato neste momento de crise.
Para preservar a relação entre as partes e viabilizar a continuidade da empresa, considerando a transitoriedade da situação, o locatário poderá procurar o locador, a fim de negociar amigavelmente o contrato de locação. A negociação poderá ajustar a redução das parcelas do contrato, redução proporcional, carência, prorrogação de pagamentos ou até mesmo a isenção temporária do aluguel. Esta possibilidade está fundamentada na hipótese das partes poderem fixar a qualquer tempo novas condições sobre a locação, conforme a Lei do Inquilinato[1].
Para as negociações extrajudiciais que não tiverem sucesso, constatada a inviabilidade dos termos contratuais, poderão ainda serem adotadas medidas judiciais para revisão contratual. As teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, em face a drástica mudança de cenário, poderão ser fundamentos para tal com base no Código Civil, os contratos poderão ser revisados[2] ou extintos[3] por meio de decisão judicial.
As teorias se aplicam quando acontecimentos extraordinários causem desequilíbrio entre as prestações, mas para poderem ser pleiteadas os contratos precisam seguir quatro pressupostos, sendo eles:
I – Contrato de Execução Continuada;
II – Alterações das circunstâncias entre execução do contrato e a celebração deste;
III – Situação imprevisível;
IV – Desequilíbrio entre as prestações;
Além da aplicação das teorias, é possível a discussão sobre a isenção do pagamento de juros e multa em casos de atrasos no cumprimento das prestações, conforme fundamento no Código Civil Brasileiro[4].
Para os lojistas que possuem comércio dentro shoppings, neste mesmo sentido, a ALSHOP (Associação Brasileira de Lojistas de Shopping), junto com a ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers), recomendam[5] que as negociações entre os locadores e locatários sejam embasadas no bom senso diante do presente cenário que tanto prejudica o setor. Embora não tenha sido firmado nenhum acordo entre as Associações mencionadas, algumas medidas foram sugeridas pela Alshop na discussão sobre o tema, como por exemplo:
- Que o aluguel do shopping relativo ao mês de março seja cobrado de forma proporcional;
- Suspensão temporária do contrato de locação sem a cobrança das prestações pelo tempo que se estender o fechamento do shopping;
- Que sejam tomadas medidas que possibilitem a redução temporária do fundo de promoção em até 90% (noventa por cento), considerando que este também é um encargo a ser negociado com cada empreendimento;
Contudo, é importante destacar que os contratos de locação são acordos de cunho particular e suas cláusulas e condições precisam ser ajustadas de comum acordo. Salientamos que até o presente momento, não há qualquer medida que obrigue os shoppings a aceitarem os termos acima sugeridos.
O escritório Ribeiro & Albuquerque permanece com seus colaboradores a disposição de seus clientes para esclarecimentos e na prestação de auxílio nas tomadas de decisões, a fim de garantir a implementação das estratégias necessárias com o melhor respaldo jurídico possível.
_________________________________________________________________________
[1] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
[2] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedida da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
[3] Art. 478. Nos contrato de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
[4] Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
[5]https://www.alshop.com.br/portal/conquistas-importantes-para-os-lojistas-para-o-enfrentamento-da-crise-covid-19/
Colaboração:
Danielle Fernanda Telles – Estagiária do Escritório Ribeiro & Albuquerque – Advogados Associados
Coordenada por:
Carolina da Fonte Batistela – OAB/SP 406.450 – Advogada do Escritório Ribeiro & Albuquerque – Advogados Associados
