A transferência da propriedade de um bem imóvel se dá com a outorga da escritura definitiva, todavia, em alguns casos a escritura é ajustada para momento posterior ao da realização do negócio, como quando as partes optam pela formalização de um instrumento particular de promessa de compra e venda, que concede ao adquirente a posse e o direito à propriedade (ou seja, de vir a se tornar proprietário [lembrando que a propriedade possui 3 atributos: direito de usar, gozar e dispor]).
Em alguns casos o adquirente se vê impossibilitado ou até mesmo enfrenta resistência do vendedor para que essa formalidade final seja efetivada. Em tais situações, até então, cabia a ação judicial de adjudicação que, na prática, substituía a recusa injustificada na outorga da escritura definitiva.
Nos últimos anos a legislação brasileira vem avançando a fim de transferir a realização de determinados atos para as serventias extrajudiciais (cartórios). Podemos citar como exemplo a realização de escrituras de divórcios, usucapião extrajudicial e outros.
Em 27/06/22 foi publicada a Lei 14.382/22 que alterou a lei de registros públicos, flexibilizando e facilitando a regularização de imóveis diretamente nos cartórios. Dentre as novidades temos a adjudicação compulsória na via extrajudicial, cabível quando (i) toda a obrigação contratual foi cumprida e (ii) reste pendente apenas a transferência do imóvel.
A novidade está prevista no art. 216-B da lei de registros públicos, que assim dispõe:
“Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
- 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:
I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
VI – procuração com poderes específicos.”
Essa possibilidade pode, em muitos casos, substituir a ação de usucapião, que possuir requisitos probatórios mais complexos, além de levar mais tempo em tramitação, antecipando em alguns anos a regularização do imóvel em comparação ao trâmite no judiciário.
