A publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025, marca o início de uma nova era na fiscalização das operações imobiliárias no Brasil. Ao regulamentar a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a integração obrigatória dos serviços notariais e de registro ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), a Receita Federal estabelece um poderoso ecossistema de controle. Este novo aparato tecnológico visa combater a sonegação fiscal, especialmente nos contratos de locação, através de um sistema sem precedentes de cruzamento de dados que impactará diretamente proprietários e inquilinos.
- A Arquitetura do Novo Sistema: O “CPF do Imóvel” e a Centralização de Dados
A espinha dorsal do novo sistema é a criação de dois componentes que atuam de forma integrada:
- Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): Funciona como um “CPF do imóvel”, um código de identificação único para cada bem imóvel, seja ele urbano ou rural, em todo o território nacional. Essa padronização é essencial para eliminar ambiguidades e permitir um rastreamento preciso.
- Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter): É a plataforma tecnológica que centralizará as informações. O Sinter não apenas armazenará os dados do CIB, mas também será alimentado continuamente com informações de diversas fontes, como cartórios de notas e de registro, prefeituras, e órgãos estaduais e federais.
A IN RFB nº 2.275/2025 torna obrigatório que os cartórios se integrem ao Sinter e compartilhem informações sobre operações imobiliárias “imediatamente após a lavratura ou registro de ato relativo a imóvel”. Isso transforma o Sinter em uma ferramenta de controle tributário em tempo real.
- O Impacto Direto na Fiscalização e o “Valor de Referência”
O cruzamento massivo de dados permitirá à Receita Federal identificar com alta precisão a existência de contratos de aluguel não declarados. Ao comparar o proprietário registrado no CIB com o residente declarado em outras bases de dados, qualquer inconsistência acionará um alerta de fiscalização.
Além disso, um dos conceitos mais inovadores introduzidos pela Lei Complementar nº 214/2025 é o “valor de referência” do imóvel. Esse valor, que será uma estimativa do valor de mercado apurada com base em uma metodologia que inclui preços de mercado e dados dos cartórios, será atualizado anualmente e divulgado no Sinter. Embora seja uma estimativa, poderá ser usado como “meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação”, restringindo a subavaliação em contratos de locação e outras operações imobiliárias.
3. Prazos, Responsabilidades e Penalidades
O cronograma de implementação já está em andamento, com um plano de trabalho interinstitucional envolvendo a Receita Federal, o Conselho Nacional de Justiça e os operadores de registros públicos. A fase de entrada em produção está prevista para o final de 2025, e o sistema começará a operar plenamente em 2026, utilizando as informações relativas ao ano de 2025.
O descumprimento das novas obrigações por parte dos serviços notariais e de registro sujeitará os infratores a penalidades, com comunicação ao Conselho Nacional de Justiça. Para os contribuintes, a omissão de rendimentos de aluguel pode resultar em multas pesadas, que chegam a 75% sobre o imposto devido para o locador e 20% para o inquilino, em caso de declarações inconsistentes.
Diante desse cenário, o planejamento tributário e patrimonial torna-se essencial para garantir a conformidade e minimizar a carga tributária dentro do novo sistema.
Atenciosamente,
Wesley Albuquerque
Sócio – Advogado OAB/SP 330.584
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